Tak, udział drugiego współwłaściciela może zostać nabyty przez zasiedzenie. Sam brak zainteresowania nieruchomością, nieponoszenie kosztów albo wieloletnia nieobecność współwłaściciela jednak nie wystarczą. Osoba powołująca się na zasiedzenie musi wykazać, że przez wymagany okres władała nieruchomością nie tylko jako współwłaściciel, lecz także wyraźnie przejęła posiadanie udziału należącego do innej osoby.

Dlaczego zasiedzenie udziału jest trudniejsze niż zwykłe zasiedzenie?

Zgodnie z art. 206 Kodeksu cywilnego każdy współwłaściciel ma prawo do współposiadania całej rzeczy oraz korzystania z niej w zakresie dającym się pogodzić z analogicznymi prawami pozostałych współwłaścicieli. Udział nie oznacza więc fizycznie wydzielonego pokoju, piętra albo części działki. Współwłaściciel posiadający nawet niewielki udział może legalnie korzystać z całej nieruchomości.

Z tego powodu sam fakt, że tylko jedna osoba mieszka w domu, uprawia całą działkę albo zajmuje się budynkiem, nie przesądza jeszcze o posiadaniu udziałów pozostałych osób „jak właściciel”. Takie zachowanie może być jedynie wykonywaniem własnego prawa wynikającego ze współwłasności.

Sąd Najwyższy konsekwentnie wymaga, aby współwłaściciel powołujący się na zasiedzenie wykazał rozszerzenie zakresu swojego posiadania ponad własny udział oraz uzewnętrznienie tej zmiany wobec pozostałych współwłaścicieli. Takie stanowisko przedstawiono m.in. w postanowieniach z 12 lutego 2015 r., IV CSK 251/14, z 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15, oraz z 15 maja 2018 r., II CSK 6/18.

Co trzeba udowodnić?

Do zasiedzenia udziału potrzebne jest łączne spełnienie kilku warunków:

1. Samoistne posiadanie cudzego udziału — współwłaściciel musi zachowywać się tak, jakby był wyłącznym właścicielem całej nieruchomości, a nie jedynie osobą korzystającą z niej na podstawie własnego udziału.
2. Widoczna zmiana charakteru władania — pozostali współwłaściciele muszą mieć możliwość rozpoznania, że ich prawa są kwestionowane lub wyłączane.
3. Nieprzerwane posiadanie przez wymagany okres — zasadniczo 20 lat w dobrej wierze albo 30 lat w złej wierze, zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego.
4. Dokładne określenie udziału i daty zasiedzenia — sąd musi ustalić, czyj udział, w jakiej wysokości i z jakim dniem miał zostać nabyty.

W stosunkach pomiędzy współwłaścicielami najczęściej chodzi o złą wiarę i termin trzydziestoletni. Osoba ujawniona jako współwłaściciel zazwyczaj wie bowiem, że prawo do nieruchomości przysługuje również komuś innemu. Każda sprawa wymaga jednak odrębnej oceny.

Czego zwykle nie wystarczy wykazać?

W praktyce wnioskodawcy często przedstawiają okoliczności, które dowodzą intensywnego korzystania z nieruchomości, ale niekoniecznie posiadania cudzych udziałów. Same w sobie zazwyczaj nie wystarczą:

• wieloletnie zamieszkiwanie w nieruchomości bez pozostałych współwłaścicieli,
• opłacanie podatku od nieruchomości, ubezpieczenia i rachunków,
• wykonywanie bieżących napraw i remontów,
• koszenie działki, prowadzenie ogrodu albo gospodarstwa,
• brak kontaktu z pozostałymi współwłaścicielami,
• wyjazd współwłaściciela za granicę,
• to, że drugi współwłaściciel nie domagał się kluczy ani rozliczenia pożytków,
• samo przeświadczenie osoby korzystającej z nieruchomości, że „wszystko należy do niej”.

W postanowieniu z 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08, Sąd Najwyższy wskazał, że samodzielne korzystanie, ponoszenie ciężarów, a nawet finansowanie remontów lub modernizacji nie musi jeszcze świadczyć o woli posiadania całej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.

Jak może wyglądać wyraźne przejęcie cudzego udziału?

Nie istnieje jedna czynność, która automatycznie przesądza o zasiedzeniu. Sąd ocenia całokształt zachowania stron. Znaczenie mogą mieć w szczególności:

• jednoznaczne oświadczenie pozostałym współwłaścicielom, że ich praw się nie uznaje,
• trwałe niedopuszczanie ich do korzystania z nieruchomości pomimo wyrażanego przez nich sprzeciwu,
• samodzielne podejmowanie istotnych decyzji właścicielskich i komunikowanie, że wynikają one z wyłącznej własności,
• pobieranie wszystkich pożytków z nieruchomości dla siebie przy wyraźnej odmowie ich rozliczenia z innymi współwłaścicielami,
• występowanie wobec urzędów, najemców i osób trzecich jako jedyny właściciel,
• wykonywanie poważnych inwestycji połączone z jawnym zakwestionowaniem praw pozostałych osób,
• pisemna korespondencja, z której wynika odmowa uznania współwłasności.

Najważniejsze jest to, czy zachowanie posiadacza było dostatecznie czytelne dla pozostałych współwłaścicieli. Wewnętrzny zamiar zatrzymania nieruchomości wyłącznie dla siebie nie wystarcza, jeżeli nigdy nie został ujawniony na zewnątrz.

Od kiedy liczy się termin zasiedzenia?

Termin nie musi rozpoczynać się w dniu nabycia udziału, śmierci spadkodawcy ani wyprowadzki drugiego współwłaściciela. Zaczyna biec dopiero wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości przestaje być wykonywaniem zwykłego uprawnienia współwłaściciela i przybiera postać samoistnego posiadania cudzych udziałów.

Jeżeli przez pierwsze lata strony milcząco akceptowały, że jedna osoba mieszka w domu i ponosi koszty, okres ten nie musi zostać zaliczony do terminu zasiedzenia. Kluczowe może być dopiero późniejsze zdarzenie: odmowa wydania kluczy, zakwestionowanie prawa współwłaściciela, zerwanie uzgodnionego sposobu korzystania albo inne wyraźne zamanifestowanie wyłącznego władztwa.

Jakie dowody są najważniejsze?

Sprawy o zasiedzenie udziału rozstrzygane są przede wszystkim na podstawie faktów obejmujących kilkadziesiąt lat. Dlatego warto odtworzyć chronologię korzystania z nieruchomości i zgromadzić:

• zeznania sąsiadów, członków rodziny i innych osób znających sposób korzystania z nieruchomości,
• listy, wiadomości, e-maile oraz wezwania wymieniane między współwłaścicielami,
• umowy najmu lub dzierżawy i dokumenty dotyczące pobieranych pożytków,
• rachunki i dokumentację poważnych inwestycji,
• decyzje administracyjne, podatkowe i dokumenty ubezpieczeniowe,
• dowody dotyczące dostępu do nieruchomości, kluczy i ewentualnych prób objęcia jej w posiadanie,
• akta wcześniejszych postępowań sądowych lub administracyjnych dotyczących tej samej nieruchomości.

Dokument potwierdzający zapłatę podatku jest przydatny, lecz rzadko rozstrzyga sprawę. Znacznie większe znaczenie może mieć dowód pokazujący, że inni współwłaściciele wiedzieli o zakwestionowaniu ich praw i przez wymagany okres nie odzyskali współposiadania.

Czy brak zainteresowania nieruchomością oznacza utratę udziału?

Nie. Prawo własności nie wygasa tylko dlatego, że właściciel nie mieszka w nieruchomości, nie wykonuje remontów albo przez wiele lat nie kontaktuje się z rodziną. Bierna postawa może ułatwić powstanie stanu prowadzącego do zasiedzenia, ale nie zastępuje obowiązku udowodnienia samoistnego posiadania jego udziału przez inną osobę.

Dlatego w jednej sprawie trzydziestoletnie, wyłączne zamieszkiwanie może nie wystarczyć, a w innej zasiedzenie będzie możliwe, jeżeli towarzyszyło mu jawne i konsekwentne wyłączenie praw pozostałych współwłaścicieli.

Zasiedzenie czy zniesienie współwłasności?

Zasiedzenie nie powinno być traktowane jako prosty sposób na uporządkowanie księgi wieczystej po latach rodzinnej bierności. Jeżeli nie ma wystarczających dowodów na samoistne posiadanie cudzych udziałów przez 20 lub 30 lat, właściwą drogą może być postępowanie o zniesienie współwłasności, często połączone z rozliczeniem nakładów, pożytków i kosztów utrzymania nieruchomości.

Wybór postępowania ma istotne konsekwencje. Zasiedzenie prowadzi do nieodpłatnego nabycia udziału z mocy prawa po upływie terminu. Zniesienie współwłasności co do zasady wymaga natomiast rozliczenia wartości udziałów, ale może pozwolić kompleksowo zakończyć wieloletni konflikt.

Podsumowanie

Zasiedzenie udziału współwłaściciela jest prawnie dopuszczalne, ale wymaga dowodów znacznie mocniejszych niż brak jego zainteresowania nieruchomością. Najważniejsze jest wykazanie, od kiedy i w jaki sposób posiadacz zaczął jawnie władać również cudzym udziałem jak wyłączny właściciel.

Podstawa prawna: art. 172, art. 206, art. 336 i art. 339 Kodeksu cywilnego. Przywołane orzecznictwo: postanowienia Sądu Najwyższego z 7 stycznia 2009 r., II CSK 405/08; z 12 lutego 2015 r., IV CSK 251/14; z 10 lutego 2016 r., I CSK 55/15; z 15 maja 2018 r., II CSK 6/18.